老朽化マンションは増え続ける！割合や旧耐震基準について解説

2026.03.14 / 2026.03.14

「このマンション築30年だけど、老朽化大丈夫かな？」
大地震が起きやすい日本では、マンションを含む住宅の耐震性は重要です。
古くなった建物ほど、老朽化で倒壊・崩壊のリスクを抱えてしまいます。

国は「国土強靭化」を掲げており、災害に強い国を目指しています。
マンションやインフラの老朽化には、国を挙げて対策・対応していかなくてはいけません。

そこで本記事では、マンションの老朽化について、現状を解説。
マンションのうち老朽化しているものはどのくらいあるのか、さらに旧耐震基準の割合などを、国土交通省のデータで紐解きます。

とくに旧耐震基準は、融資やローンの面でも注意があります。
ぜひ最後まで読んで、マンションの老朽化について知識をつけてくださいね。

日本でマンションに住んでいる人の割合は？

まず日本国内にどのくらいの数のマンションがあり、どれほどの人が暮らしているのか、その全体像を把握しましょう。

以下は国土交通省の「マンションストック数」のデータで、1棟単位ではなく1戸数単位で集計したデータです。

分譲マンションストック数の推移｜国土交通省＜https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001903886.pdf＞

国土交通省のデータによると、2022年（令和4年）末時点での日本国内のマンションストック数（総戸数）は、約694万3,000戸に達しています。
さらに2024年には、約713万1,000戸まで増えました。

では、実際に何人の日本人がマンションに住んでいるのでしょうか。
令和2年の国勢調査による「1世帯あたりの平均人員（2.2人）」をこの戸数に掛け合わせると、約1,500万人。

日本の総人口に照らし合わせると、国民の約1割強（10％程度）がマンションに居住していると推計されます。

実際に老朽化マンションはどのくらいある？

現在、「築30年」を超えるマンションが急速に増加しています。

老朽化の目安は？
マンションの老朽化には明確な定義はありません。
しかし国土交通省の資料では、「築30年以上」のデータを出しているため、築30年を目安としてもいいでしょう。

マンションを取り巻く現状について｜国土交通省＜https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001598520.pdf＞

例えば2021年は全国のマンション数685.9万戸に対して、グラフに示される築30年以上のマンションは249.1万戸。
これはすでに全体の3分の1以上が築30年以上となっている計算です。

当然ながら築30年以上のマンションは年々増えていきます。
さらに毎年の供給戸数も横ばいになっているため、老朽化マンションの割合は高くなります。

2030年には、半数が築30年以上となる見込み。
もちろん、築30年を超えるといきなりマンションが壊れるわけではありません。
しかし老朽化という1つの指標であり、割合がどんどん増えていくでしょう。

旧耐震基準とは？老朽化マンションとの関係性

マンション選びや維持管理において、最も重要な指標の一つが「耐震基準」です。
1981年（昭和56年）以前の基準で設計されたものは「旧耐震基準」と呼ばれ、現代の基準とは安全性の考え方が大きく異なります。

旧耐震基準の補足！
分かりやすく説明すると、旧耐震基準では震度5程度までの耐震設計でした。
1981年を境に新耐震基準として、震度6や7の大地震でも建物が倒壊・崩壊しない設計が義務付けられています。

2021年時点で、全体の15％にあたる103万戸が旧耐震基準。
これらの物件は必ずしも壊れるわけではありませんが、理屈の上では大地震への耐性が不足しています。
資産価値の面でも課題があり、銀行で住宅ローンを組む際の審査が厳しくなったり、融資が受けにくかったりするなどの実害も。
地震大国である日本において、震度5までしか保証されていない設計は、金融機関にとっても大きなリスクですよね。