マンションの老朽化が、建設業にとって大きなテーマになっています。

これまで建設業界では、新築マンションや再開発に注目が集まりがちでした。

しかし、今後は「すでに建っているマンションをどう維持し、どう修繕し、どう長く使うか」が重要になります。

• 外壁。
• 防水。
• 給排水管。
• エレベーター。
• 電気設備。
• 共用廊下。
• バルコニー。
• 屋上。
• 駐車場。
• 耐震性。
• 省エネ性能。

マンションは、建てた瞬間から少しずつ劣化していきます。

適切に点検し、修繕し、更新していかなければ、住環境の悪化だけでなく、安全性や資産価値にも影響します。

国土交通省は、マンション管理計画認定制度や長期修繕計画に関する制度整備を進めています。2025年には、老朽化マンション等の管理・再生を円滑化するための改正法が公布され、一部の制度は2026年4月から施行される予定です。

また、マンション管理計画認定制度では、適切な長期修繕計画や修繕積立金の設定、管理水準の維持が重要とされています。管理計画認定マンションで長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、固定資産税額の減額制度も設けられています。

これは、管理組合やマンション管理会社だけの話ではありません。

• 大規模修繕工事。
• 設備更新。
• 防水改修。
• 外壁補修。
• 耐震改修。
• 省エネ改修。
• 給排水管更新。
• 長寿命化工事。

こうした工事を担う建設会社や施工管理者にとっても、大きな市場変化になります。

この記事では、マンション老朽化と管理適正化の流れをもとに、建設業にどのような改修・修繕ニーズが生まれるのか、施工管理者がどのような視点を持つべきかを解説します。

新築中心から「既存マンションを守る」時代へ

これまでマンション市場では、新築供給が大きな注目を集めてきました。

• 新しい駅前再開発。
• タワーマンション。
• 大規模分譲マンション。
• 都市部の高層住宅。

こうした新築プロジェクトは、建設業にとって大きな仕事です。

一方で、すでに建っているマンションの数も増え続けています。

建物は時間が経てば必ず劣化します。

築10年、築20年、築30年、築40年と経過すれば、外壁、防水、設備、配管、共用部などに不具合が出やすくなります。

特にマンションでは、一つの建物に多くの住民が暮らしています。

そのため、修繕を先送りすると、生活に直接影響します。

• 雨漏りが起きる。
• 外壁タイルが浮く。
• 給排水管から漏水する。
• エレベーターが老朽化する。
• 共用部の照明や電気設備が古くなる。
• バリアフリー対応が不足する。
• 断熱性能が低く、光熱費が高くなる。

こうした問題は、住民の日常生活や資産価値に関わります。

これからの建設業では、新しい建物をつくる仕事だけでなく、既存マンションを長く安全に使うための改修・修繕工事が重要になります。

施工管理者にとっても、マンション改修は今後さらに関わる機会が増える分野になるでしょう。

管理適正化が改修・修繕ニーズを後押しする

マンション老朽化への対応で重要になるのが、管理の適正化です。

マンションは、区分所有者が集まる管理組合によって維持管理されます。

しかし、すべてのマンションで十分な管理が行われているわけではありません。

• 管理組合の担い手が不足している。
• 理事のなり手がいない。
• 長期修繕計画が古い。
• 修繕積立金が不足している。
• 必要な点検や修繕が先送りされている。
• 住民の合意形成が難しい。

こうした課題を抱えるマンションもあります。

そこで、国はマンション管理計画認定制度などを通じて、適切な管理や計画的な修繕を後押ししています。制度では、管理体制の確保や長期修繕計画、修繕積立金の設定などが重要な要素になります。

管理が適正化されると、建設業にとっては改修・修繕ニーズが見えやすくなります。

• いつ大規模修繕を行うのか。
• どの部位を優先するのか。
• 修繕積立金は足りているのか。
• どの工事を長寿命化に位置付けるのか。
• どの設備更新が必要なのか。
• 省エネ改修やバリアフリー改修を組み込むのか。

こうした計画が整理されるほど、工事の発注につながりやすくなります。

施工管理者にとっても、管理計画や長期修繕計画を理解することが重要になります。

マンション改修工事は、単発の補修ではなく、建物を長く使うための計画の一部だからです。

大規模修繕工事は施工管理の難度が高い

マンションの大規模修繕工事は、施工管理者にとって簡単な現場ではありません。

新築工事と違い、住民が暮らしている建物で工事を行うことが多いからです。

• 居住者がいる。
• 店舗や事務所が入っている場合もある。
• 共用廊下を使いながら工事する。
• バルコニーに立ち入る。
• 騒音や振動が発生する。
• 足場を長期間設置する。
• 洗濯物や窓開けの制限がある。
• 駐車場や駐輪場の利用制限が出る。
• 工事中の安全確保が必要になる。

つまり、マンション改修では、施工そのものだけでなく、住民対応が非常に重要になります。

どの期間にどの作業を行うのか。
バルコニーを使えない日はいつか。
窓を開けられない日はいつか。
騒音が出る作業は何時から何時までか。
車や自転車の移動は必要か。
足場や仮設通路は安全か。
子どもや高齢者が通る動線は確保されているか。

こうした情報を分かりやすく伝える必要があります。

大規模修繕工事では、施工管理者の説明力と調整力が品質と満足度を左右します。

工事の仕上がりが良くても、住民対応が悪ければクレームにつながります。

逆に、事前説明や工程共有が丁寧であれば、工事への理解を得やすくなります。

外壁・防水・給排水管の更新需要が増える

マンション老朽化で特に重要になるのが、外壁、防水、給排水管です。

外壁は、建物の見た目だけでなく、安全にも関係します。

• タイルの浮き。
• ひび割れ。
• シーリングの劣化。
• コンクリートの中性化。
• 鉄筋腐食。
• 剥落リスク。

こうした劣化を放置すると、第三者災害につながる可能性があります。

防水も重要です。

• 屋上防水。
• バルコニー防水。
• 共用廊下の防水。
• 外壁目地のシーリング。

防水が劣化すると、雨漏りや躯体劣化につながります。

さらに、給排水管の更新も大きな課題です。

築年数が進むと、配管の腐食、詰まり、漏水、赤水、排水不良などが起きやすくなります。

給排水管更新は、住戸内に入る作業が発生する場合もあります。

そのため、工程調整や住民調整の難度が高くなります。

• 在宅が必要な作業。
• 断水の時間調整。
• 騒音や粉じん対策。
• 専有部と共用部の責任分界。
• 住戸ごとの施工条件の違い。

施工管理者には、建物全体の工程だけでなく、住戸単位の調整力も求められます。

マンション改修市場が拡大するほど、こうした細かな施工管理の価値が高まります。

省エネ改修・バリアフリー改修も重要になる

マンション改修では、老朽化した部分を直すだけでなく、性能を高める工事も重要になります。

その代表が、省エネ改修とバリアフリー改修です。

省エネ改修では、断熱性能や設備効率の向上がテーマになります。

• 窓の断熱改修。
• 玄関ドアの改修。
• 共用部照明のLED化。
• 高効率給湯設備。
• 空調設備の更新。
• 太陽光発電や蓄電池の導入。
• 断熱材の追加。

これらは、住民の光熱費や快適性にも関係します。

一方、バリアフリー改修も重要です。

住民の高齢化が進めば、段差、手すり、エレベーター、スロープ、共用部動線の見直しが必要になります。

• エントランスの段差解消。
• 手すりの設置。
• 滑りにくい床材。
• 共用廊下の照明改善。
• エレベーター更新。
• 駐車場や駐輪場からの動線改善。

こうした工事は、建物の長寿命化だけでなく、住民が住み続けられる環境づくりにつながります。

施工管理者にとっては、単に古いものを新しくするだけでなく、住民の暮らしや将来の使いやすさまで考える必要があります。

マンション改修は、建物を直す仕事であると同時に、暮らしを支える仕事でもあります。

修繕積立金不足が工事計画に影響する

マンション改修で大きな課題になるのが、修繕積立金です。

必要な工事があっても、積立金が不足していれば実施が難しくなります。

• 外壁補修をしたいが予算が足りない。
• 給排水管更新を先送りする。
• 足場を組むタイミングでまとめて工事したいが資金が足りない。
• 省エネ改修まで予算が回らない。
• 工事費が資材高騰で想定より高くなる。

こうした問題は、今後さらに増える可能性があります。

マンション管理計画認定制度でも、適切な長期修繕計画や修繕積立金の設定が重要とされています。国交省は長期修繕計画標準様式や作成ガイドラインも示しており、計画的な修繕の重要性が高まっています。

施工管理者は、修繕積立金そのものを決める立場ではありません。

しかし、工事費や工程、追加工事の必要性を分かりやすく説明する役割はあります。

• なぜこの補修が必要なのか。
• 今やらないとどのようなリスクがあるのか。
• 足場を組むタイミングで同時に行うべき工事は何か。
• 予算に合わせて優先順位をどう付けるのか。
• 追加工事が発生した理由は何か。

こうした説明ができる施工管理者は、管理組合や住民から信頼されやすくなります。

合意形成がマンション改修の大きな壁になる

マンション改修では、技術的な問題だけでなく、合意形成も大きな課題です。

マンションには多くの区分所有者がいます。

• 若い世帯。
• 高齢世帯。
• 賃貸に出している所有者。
• 遠方に住む所有者。
• 店舗利用者。
• 投資目的の所有者。

それぞれ考え方や負担感が違います。

早く修繕したい人もいれば、費用を抑えたい人もいます。
資産価値を重視する人もいれば、毎月の負担を気にする人もいます。
高齢者にとっては騒音や断水が大きな負担になることもあります。

そのため、マンション改修では、工事内容を分かりやすく説明し、住民の不安を減らすことが重要になります。

• 工事説明会。
• 掲示物。
• 工程表。
• 個別通知。
• 問い合わせ対応。
• 管理組合との定例会。
• 住民アンケート。

こうしたコミュニケーションが欠かせません。

2025年に公布されたマンション関係法改正では、老朽化マンション等の管理・再生を円滑化することが目的とされており、管理や再生を進めやすくする制度整備が進んでいます。

施工管理者は、法律上の合意形成を担うわけではありません。

しかし、実際の工事現場では、住民に最も近い立場で説明や調整を行う場面があります。

だからこそ、マンション改修では、技術力だけでなく、説明力、調整力、住民対応力が重要になります。

施工管理者が注意すべきポイント

マンション老朽化と管理適正化が進む中で、施工管理者が意識すべきことは大きく5つあります。

第一に、居住者がいる中で施工する意識です。
マンション改修では、住民の生活を完全に止めることはできません。騒音、振動、断水、通行制限、バルコニー使用制限などを丁寧に管理する必要があります。

第二に、説明と周知の徹底です。
いつ、どこで、何の作業を行うのか。住民にどのような影響があるのか。これを分かりやすく伝えることが、クレーム防止につながります。

第三に、劣化状況の記録です。
外壁、防水、配管、設備の劣化は、開けてみないと分からないこともあります。写真や調査記録を残し、追加工事の根拠を明確にすることが重要です。

第四に、安全管理です。
足場、仮設通路、資材置き場、第三者災害防止、子どもや高齢者の通行動線など、通常の工事以上に利用者目線の安全管理が必要です。

第五に、長期修繕計画とのつながりです。
今回の工事だけでなく、次回の修繕や将来の設備更新につながる施工記録を残すことが、建物の長寿命化に役立ちます。

マンション改修は、単なる補修工事ではありません。

住民の暮らしを守りながら、建物の将来価値を支える仕事です。

まとめ

マンション老朽化は、これからの建設業にとって大きな市場になる可能性があります。

新築マンションだけでなく、既存マンションの大規模修繕、外壁補修、防水改修、給排水管更新、設備更新、省エネ改修、バリアフリー改修などの需要が高まっていくからです。

国土交通省は、マンション管理計画認定制度や長期修繕計画に関する制度整備を進めており、管理の適正化や計画的な修繕がより重視されています。

一方で、マンション改修には難しさもあります。

• 住民が暮らしながら工事を行うこと。
• 騒音や振動、断水、通行制限が発生すること。
• 修繕積立金に限りがあること。
• 区分所有者の合意形成が必要なこと。
• 劣化状況が開けてみないと分からないこと。

こうした条件の中で、施工管理者には高い調整力が求められます。

これからの施工管理者に必要なのは、単に工事を進める力だけではありません。

• 住民に分かりやすく説明する力。
• 劣化状況を正確に記録する力。
• 管理組合や管理会社と連携する力。
• 安全な仮設計画をつくる力。
• 長期修繕計画を意識して施工記録を残す力。

マンション改修は、建物を直す仕事であると同時に、人の暮らしと資産を守る仕事です。

老朽化マンションが増える中で、改修・修繕に強い施工管理者の価値は、今後さらに高まっていくでしょう。